上一页专家评论首页

  • 宏观经济学家 | 黄湛铭17:51

《环球热点》失去房产,奋斗再多我们也将无家可归


房子正在成为像爱马仕一样的商品越贵越受追捧。

过去几个月楼市异常火爆。国庆期间,限购政策从一线城市向二三线蔓延。限购的目的自然是给楼市降温。然而实际作用究竟有多大,却值得商榷。房子的金融属性已盖过使用价值,使房子成为类Veblen商品。

Veblen商品和普通商品的区别在于,前者的需求曲线是上行的,价格越高,需求越旺盛。典型的例子就是奢侈品。其原因在于,价位本身就是商品价值的来源。价格提高时,其炫耀身份的价值也提高了。

当然,房子和真正的Velen商品还是有所区别的:它被追捧主要并不是由于炫耀价值,而是因为在货币大量增发、实体经济低迷的当下,人民币缺乏值得购买的优质资产。

所以,只要货币宽松和实体经济低迷两个因素继续存在,限购政策对楼市的降温作用就无法令人乐观。好比,爱马仕手袋出了名的难买,可是全球女性反而越挫越勇。苹果的饥饿营销也并未打击其销量,反而添加了奇货可居的心理优越感。

有人拿日本的楼市泡沫举例,认为中国应该视作前车之鉴。上世纪60年代开始,日本年均增长率达到10%。经过20年的高速发展,到八十年代,日本经济达到空前鼎盛。1985年广场协议后,五个与会国在市场上抛售美元,导致各自的货币对美元升值(见图一),日元在三年内升值了近一倍。

图一 广场协议后主要货币对美元升值


日元升值导致国际热钱涌入,加上国内的低息政策,海量资金进入房地产行业。房价的快速上涨吸引更多投机资本进入,泡沫逐渐吹大。1985年至1990年五年内,六大城市中心地价上涨了近一倍,并创下了“东京地价足以买下整个美国”的所谓佳话。很多企业为了报表好看(毕竟没有一个行业的回报率赶得上楼市),也加入了买地大军。实业资金因此受到挤占。

人们都对楼市充满了信心,直到1991年的大崩盘。此后的二十年,被称作日本“失去的二十年”,并有向三十年进发的趋势。

殷鉴不远,日本的例子让人担心中国楼市的本轮泡沫会在突然之间破裂。

然而,城市化进程或许会挽救中国的楼市。

日本楼市处于历史高位的时候,城市化率是77.5%,而中国现在的城市化率仅为56.1%,与发达国家相去甚远(见图二)。根据亚洲开发银行的研究,在城市化水平达到70%以前,其速度不会明显放缓。城市化的过程中,工业和服务业比重不断提高,人口不断向大城市集中。

图二 各国城市化率



年轻人口的涌入必然给一二线城市输入住房需求,成为房价的支撑。这是老龄化所无法逆转的:一二线城市优质的教育医疗资源、良好的市政建设及更高的市民素质,都是吸引年轻人留下的原因。所以老龄化的后果会先表现为农村及三四线城市的空巢化。

在庞大的需求面前,一二线城市中心地区的房子,始终将是稀缺资源。即使增速放缓,也不会有暴跌的可能性。《人民日报》宣称“失去奋斗,房产再多我们也将无家可归”。然而以房价的增速而言,在北上广深等城市,失去房产,奋斗再多也将无家可归。因为奋斗的成效永远赶不上房价的增速。

 

推荐文章