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  • 宏观经济学家 | 黄湛铭09:47

《环球热点》楼市不生产水,它只是央妈的搬运工

日前,国家统计局发布了8月份70个大中城市房价数据,多数城市房价明显上涨。

环比而言,新建商品房价格下跌的城市有4个,上涨的有64个,持平的有2个。最高涨幅5.6%,最大跌幅0.3%。二手房价格下跌的城市有9个,上涨的有57个,持平的有四个。最高涨幅4.5%,最大跌幅0.4%(见图一)。

图一 70城房价环比涨跌幅度

 

同比而言,新建商品房价格下跌的城市有6个,上涨的有62个,持平的有2个。最高涨幅44.3%,最大跌幅3.8%。二手房价格下跌的城市有16个,上涨的有53个,持平的有1个。最高涨幅46.9%,最大跌幅4.4%(见图二)。

图二 70城同比增幅

 

这波涨价来得突如其然,很难用“收入增长导致房价上涨”来解释。按照计算,在几大热门城市买一套九十平米的房子,需要不吃不喝工作四五十年。在深圳,甚至需要110年(见图三)。

图三 各大城市买一套房需要工作年限

 

刚需增长也不是理由,因为你无法解释何以在一两个月内刚需暴增。何况,火的只是一二线城市,三四线楼市依然萎靡。尤其中国正在进入老龄化,对房子的需求只会持续走低。

楼市涨潮的真正原因,是大水无处可去。

自2014年以来,中国央行也加入了货币宽松的队伍,流动性充裕,优质资产却严重匮乏。海量资金无处可去,只能涌向楼市,最终推高房价。而这一切的最根本原因则是人口红利耗尽,经济动能消失。在过去高速发展的三十几年里,中国有着丰富的劳动力,资本则是相对匮乏的生产要素,自然容易获得高回报率。

而老龄化趋势显现后,劳动力匮乏程度提高,资本回报率将逐年走低。而中国的制造业至今挣扎在产能的困境中。这种情况下,资金离开实业,流向楼市。

楼市之所以吸引资金源源不断流入,只是在于人们对房价不断看涨的预期。也就是说,房价的上涨是建立在预期之上的,价格早就偏离了其价值。房子作为被推高的对象颇具偶然性,因为只要能够建立人们的看涨预期,任何一样东西都可以承担这个楼市的角色,比如曾经的郁金香,比如比特币。

楼市的汹涌让很多人陷入了恐慌:这波买房热潮中,中产阶级究竟该如何自处?买,压力大,不买,财富贬值太快。何况,一年30%-40%的涨幅,没有人能抵挡这种诱惑。

然而没有足够需求支撑的楼价总有见顶的时候。房地产交易杠杆率36%、居民还款负担率39%,都是危险的信号。此外,房地产对消费有强大的挤出效应,加上老龄化对消费的削弱,内需收缩、经济动能持续被抽走的前景已经清晰可见。

即使大家都知道这个道理,但没有人愿意缺席这场全民围鹿的博弈。一切有为法,如梦幻泡影,就算只是片刻,沉浸在“坐拥几百万甚至上千万房产“的美梦里也是好的。

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